Nebenkosten Offensive
Die Nebenkostenoffensive 1
Die Energiepreise steigen und sind seit Jahren Spitzenreiter der Inflation. Niemand ist darüber froh, erst recht nicht, wenn der Wirtschaftsaufschwung gerade in Ostdeutschland bisher an der Lohntüte vorbeigeht.
Die Nebenkosten der Miete haben inzwischen fast Werte einer Zweitmiete erreicht und betragen inzwischen ca. 30 bis 50 % der Gesamtmiete mit weiter steigender Tendenz. Sie lagen bereits im Schnitt in Sachsen bei 2,34 EUR / pro m² / pro Monat (im Jahr 2005) und in Deutschland bei 2,74 EUR / pro m² / pro Monat (im Jahr 2005). Da von den gesamten Energiekosten eines Hauses ca. 85% für Heizung und Warmwasser anfallen, ist hier auch das größte Einsparpotential.
Wir haben unseren in den letzten 10 Jahren entwickelten und sanierten Gebäudebestand immer am aktuell möglichen Technikstand orientiert und sind deshalb weit besser als der durchschnittliche Markt aufgestellt. Neben komplexen Dämmmaßnahmen der Gebäudehülle, Brennwerttechnik oder Fußbodenheizung wurden auch innovative Konzepte wie Kollektoranlagen, kontrollierte Wohnraumlüftungen, Erdwärme oder Photovoltaik getestet und realisiert. Die Daten und Ergebnisse werden in der Bestandsverwaltung der ca. 150 Einheiten analysiert und ausgewertet.
Zukünftig soll ein weiterer Schwerpunkt auf die Prüfung von Ergänzungsmaßnahmen zur Energieeinsparung liegen.
Dabei wollen wir die eingesparte Energie Ihnen ohne Kompromisse weiterreichen.Die Investitionskosten sehen wir als nachhaltige Stärkung unseres Gebäudebestandes und unserer Mieter, der Umwelt aber auch der Zukunft unserer Kinder. Über Stand und Projekte unserer Nebenkostenoffensive werden wir in Abständen berichten.
Die Nebenkostenoffensive 2
Sanierungen 2008
Wir hatten Ihnen mit unserer ersten Nebenkostenoffensive (NK I) eine Übersicht von einzelnen Bestandsobjekten gegeben sowie weitere Informationen zu Sanierungen, Ergän-zungen angekündigt.
2008 wurden ca. 10 Wohnungen nach kompletter umfänglicher Rekonstruktion un-serem Bestand hinzugefügt und neu vermietet. Bei allen Objekten erfolgte eine Fassaden- bzw. Dachdämmung und, soweit nicht im Bestand mit intakter maximal 12 Jahre alter Heizung vorhanden (3 Wohnungen), der Einbau von Brennwert- und Fußbodenheizung. Selbst bei denkmalgeschützten Fassaden wird unsererseits seit 3 Jahren generell mindestens im Innenbereich mit Zusatzdämmung gearbeitet.
Neue Meßlatte an Sparsamkeit
Weiterhin wurde das Objekt 12 (aus unserer Rundschrift NK I) mit Umbau einer Bestandswohnung und Neubauergänzung zu einer großen Gewerbeeinheit Ende 2008 weitestgehend abgeschlossen. Gerade an diesem Umbau wollen wir unsere Politik im Gebäudebestand ihnen nochmals darlegen:
Das Objekt 12 war 8% teurer als im Bundesdurchschnittsverbrauch der Heizkosten in € / m² / Mon. angegeben und somit teilweise zwischen 38 bis 150% höher als Gebäude aus unserem Bestand.
Mit erheblichem Investitionsaufwand erfolgte die Umstellung auf Erdwärme mit einer zu erwartenden Kosteneinsparung um ca. 50%. Der hinzugefügte Neuanbau wird mit i.M. ca. 18cm Dämmstärke, Fußbodenheizung, Raumlüftung mit Wärmerückgewinnung (ca. 92%) und weitestgehender Dreifachscheibenverglasung einen neuen Niedrigstwert unseres Bestandes erreichen.
Projekte 2009
2009 werden weitere Totalsanierungen alter Fabrikgebäude zu Loftwohnungen, Pra-xen und Läden folgen, wobei hier erstmalig komplette Gebäude mit Dreifachverglasung, mindestens 14cm Außendämmstärke, Fußbodenheizungen, teilweiser Wohnraumlüftung und umfänglicher Kollektoranlage für Heizungsunterstützung und Warmwasseraufbereitung realisiert werden.
Auch hier dürfte der beste (niedrigste) Energieverbrauch gerade gut genug sein. Wir werden auch hierzu weiter berichten.
Was können Sie tun
Sie können weiterhin darauf achten, dass Kellerfenster, Kellertüren und Haustüren bei Temperaturen unter 5°C möglichst geschlossen sind. Ab Tiefsttemperaturen unter 2°C sind Kellerfenster und –türen generell zu verschließen, ebenso Dachkammern und Nebenräume. Im Sommer dagegen ist eine Kellerlüftung, unerlässlich.
Gerade im Winter sollten Sie unbedingt auf täglich mehrfache Stoßlüftung der Woh-nung (soweit keine kontrollierte Wohnraumlüftung in den jeweiligen Räumen vorhanden) achten, da entstehende Feuchtigkeit wiederum als Kältebrücke die Wohnungsdämmung erheblich verschlechtert. Bei Zugerscheinungen besonders an Wohnungseingangstüren oder Fenstern muss unsere Hausverwaltung Möglichkeiten der Behebung prüfen. Bitte kontrollieren Sie hier selbstständig ihre Wohnung.
Für Gartenwasser wollen wir 2009 bei Möglichkeit (im Fallrohrbereich), bei Kontrolle durch den jeweiligen Mieter und zumutbarer optischer Gestaltung Ihnen Regenwasser-speicher anbieten soweit dies von Ihnen und uns als sinnvoll angesehen wird. Hier bitten wir um Ihre Vorschläge.
Abfalltonnen werden einzeln nach Leerung erfasst, wobei 6 Kippungen jährlich in den Grundkosten der Abfallgebühren enthalten sind. Wir wechseln bei mehreren zu füllenden Tonnen die zuerst zu füllende Tonne aus. So wird gewährleistet dass jede Tonne gleich oft befüllt und geleert wird, ohne kostenlose Kippungen zu verschenken. Achten Sie bitte auf die angegebene Reihenfolge der Befüllung der Tonnen. Weitere Vorschläge und Hinweise werden gern entgegengenommen.
Aussichten 2009
Die Grundgebühren und Gebühren für Wasser, Abwasser und Restabfall werden wieder teils drastisch steigen. Weiterhin werden Öl- und Gaspreissteigerungen aus 2008 und der jetzige kalte Winter uns zusätzlich „belasten“. Darum ist es gerade wichtig dass die Steige-rungen von einem geringen Niveau aus auch als Absolutbetrag geringer ausfallen.
Insoweit sehen wir uns gut „gerüstet“ und möchten auch zukünftig mit Ihnen gemeinsam sparen.
Die Nebenkostenoffensive 3
Hiermit erhalten Sie unseren vorerst letzten redaktionellen Beitrag zur Nebenkostenoffensive (NK) unserer Bestandsgebäude.
Wir haben in unseren Beiträgen NK1 und 2 unsere Philosophie zur Kostenreduktion unserer (Ihrer) Nebenkosten ihnen nahegebracht. Die Ergebnisse zeigen inzwischen, dass deutlich geringere Werte gegenüber Vergleichszahlen im Regional- oder Bundesschnitt erreicht wurden. 2010 werden wir das Objekt 8 (aus Tabelle NK2) mit einer Kollektoranlage nachrüs-ten. Weiterhin werden wir mit einem Energieberater weitere Schwachstellen bei Objektbegehungen „ausmerzen“.
Die eingehenden Jahresabrechnungen zum Strom und Gas lassen derzeit keine erheblichen Kostenerhöhungen trotz der teilweise sehr kalten Perioden erwarten. Bei Wasser / Abwasser wurden die Grundgebühren pro Wohneinheit teils erheblich erhöht, so dass hier unvermeid-lich entstandene Mehrkosten fast durchweg zu verzeichnen sind. Wir bereiten für eine zukünftig vorgesehene Regenwasserabgabe unsere Objekte auf mögliche Rückhaltungen / Versickerungen vor, wobei dort teilweise nur bedingte Spielräume bestehen. Schwerpunkt bis Ende 2010 soll sein, den Gebäudebestand energetisch anzugleichen oder zukünftig zu ergänzen.
Die Präferenz künftiger Arbeit werden wir auf die Bestandsverbesserung unserer Objekte legen. Vorrangig sollen Defizite im Sanitärbereich, Balkone / Außenanlagen sowie bei Treppenhäusern beseitigt werden.
Weiterhin bieten wir für künftige interne Mietwechsel einen „House in House Service“ an. Dabei werden abgestimmte Wohnungssuchen unserer Mieter innerhalb unseres Bestandes durch Bonusangebote unterstützt. Dies setzt jedoch eine sehr zeitige gemeinsame Planung zu den Absichten / Zielen voraus. Bei Rückfragen hierzu wenden Sie sich bitte an unsere Verwaltung.
Wir haben zum nachfolgend aufgeführten Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes e.V. Vergleichswerte zu den erfassten Objekten der NK2 eingepflegt.
Durchschnittliche Betriebskosten im Jahr 2008 in Deutschland lt. Grafik des Deutschen Mieterbundes e.V. 2,91 €/m²/Monat
Im Vergleich dazu unsere Gebäudedaten aus dem Jahr 2008 mit bis zu 50% niedrigeren Kosten:
| Gebäude 02 = 1,64 €/m²/Mon. | Gebäude 03 = 1,71 €/m²/Mon. | |
|---|---|---|
| Gebäude 04 = 1,45 €/m²/Mon. | Gebäude 05 = 1,64 €/m²/Mon. | |
| Gebäude 06 = 1,64 €/m²/Mon. | Gebäude 07 = 1,37 €/m²/Mon. | |
| Gebäude 08 = 1,69 €/m²/Mon. | Gebäude 09 = 1,49 €/m²/Mon. | |
| Gebäude 10 = 1,57 €/m²/Mon. | Gebäude 11 = 1,71 €/m²/Mon. | |
| Gebäude 12* = 2,13 €/m²/Mon. |
* Das Gebäude 12 wurde zwischenzeitlich umgebaut und dürfte sich bei ca. 1,60 €/m²/Mon. einpegeln
Mietzahlungen, Mietkautionen, Zahlungsangelegenheiten Nebenkostenabrechnungen, Abrechnungserfassung
Frau Münch / Frau Würfel
Mängelerfassung, Hausmeisterarbeiten, Wohnungsübergabe und –rücknahme, Vermietung, Mietangebote
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Zukünftig werden wir Ihnen als Mieterbrief aktuelle Informationen zu unseren Aktivitäten, Wissenswertem rund um die Miethäuser bzw. Nutzerhinweise in unregelmäßigen Abständen mitteilen.